VIVIENDA: UN PROBLEMA SIN RESOLVER

Ponente: Julio Rodríguez López

RESUMEN DE LA PONENCIA

Madrid 28/02/2025

1. Un poco de historia: de dónde viene el problema.

El problema de la vivienda en España no es de ahora, viene de lejos. En la época franquista las políticas sobre vivienda estaban inspiradas por los falangistas que querían hacer de los proletarios propietarios. Así que se dieron facilidades para que todo el mundo pudiera tener una vivienda en propiedad. Se hicieron muchas promociones de viviendas de protección oficial (VPO) que no se financiaban con cargo a los Presupuestos Generales del Estado sino con préstamos de las Cajas de Ahorros y del Crédito Oficial que daba el Banco Hipotecario de España. Estas entidades daban créditos a los promotores que luego los subrogaban a los compradores de las viviendas, a los que se hacía pagar algo más porque se incluían algunas mejoras que no contemplaba el crédito oficial. Muchas de estas viviendas no eran tan sociales, excepto las que se promovían desde los sindicatos o las cooperativas de viviendas.

Con la democracia las políticas de vivienda también se hicieron necesarias. En el año 1985 con el PSOE en el gobierno y Boyer en el Ministerio de Economía se amplió mucho la capacidad del Banco Hipotecario y junto con las Cajas de Ahorros se dieron los créditos para la construcción y para la compra de viviendas. En el año 1991 se unificaron todos los bancos públicos en Argentaria y después se privatizaron con el Banco Bilbao Vizcaya dando lugar al BBVA. Las Cajas de Ahorros cometieron muchos errores, quedaron en manos de los gobiernos de las Comunidades Autónomas y sus intereses, se cargaron de créditos inmobiliarios y con la crisis económica se quedaron con muchas viviendas sin vender. Con la desaparición del Banco Hipotecario de España y de las Cajas de Ahorros se produjo un vacío en la financiación promotora de VPO y sin financiación crediticia tampoco hay VPO en alquiler. El Instituto de Crédito Oficial (ICO) cubrió parte del hueco, el resto quedó en manos de los bancos.

2. Datos básicos de la vivienda en España

Con datos del INE, a 31 de diciembre de 2024 la población era de 49.077.984, casi 50 millones de habitantes. El número de hogares a esa misma fecha era de 19.425.559, de los cuales aproximadamente el 20% viven en viviendas de alquiler. El perfil de los inquilinos es muy variado, pero destaca que el 58,5 % son jóvenes, y que el 75 % son extranjeros no comunitarios, o sea, inmigrantes en su gran mayoría.

Respecto al perfil de los propietarios de las viviendas que se alquilan se observa un incremento de los fondos de inversión. Cuando el Euribor baja y por tanto las hipotecas también bajan, el precio de la vivienda se incrementa y entonces la inversión se refugia en el valor inmobiliario.

3. Fortaleza de la demanda

Siempre ha habido pocas viviendas en alquiler, porque venimos de la cultura de tener casa en propiedad. Pero ahora la situación ha empeorado por la confluencia de varios factores. La vivienda se ha convertido en un activo financiero, es un valor para invertir, o para lavar dinero. El precio de la vivienda no está relacionado con el salario, la vivienda no es un elemento del “Estado del bienestar”. No hay un parque de viviendas sociales en alquiler. En la Unión Europea el porcentaje de viviendas sociales de alquiler está en el 9,3 %, mientras que en España es el 2,5 %. Hay países donde es mucho más alta la proporción como en los Países Bajos, Francia o Alemania. En la ciudad de Viena es más del 50 %, que además no están sólo en el extrarradio, sino que están integradas en el casco urbano.

Hay varios factores que influyen en el exceso de la demanda: el crecimiento de los hogares, debido a las compras que realizan los no residentes (10 % del total); el desvío del alquiler para viviendas de uso turístico (VUT) y también los alquileres de temporada por tiempo inferior a un año. Los contratos de estos últimos no están regulados.

En Madrid el Ayuntamiento hace una política que favorece el que haya bloques enteros dedicados al alquiler de apartamentos turísticos. La Gran Vía de Madrid, por ejemplo, solamente tiene un edificio dedicado a viviendas familiares, el resto son hoteles o apartamentos turísticos.

Se ha producido una aceleración en el incremento de los hogares. En lo que va de siglo el número de hogares se ha incrementado en más de 5,2 millones. La población extranjera de España pasó del 4,2 % en 2001 al 14 % en 2024 y en la Comunidad de Madrid en 2024 al 16,7 %. La inmigración explica el aumento de la población en estos cuatro últimos años. También se ha producido un incremento del turismo después de la pandemia. Todos estos factores acentúan la presión sobre la oferta.

4. Escasez de viviendas sociales

Las consecuencias del desequilibrio entre oferta y demanda son el aumento de los precios de las viviendas (59,2 %) y de los alquileres (85,2 %), que han superado los crecimientos salariales (18,5 %) en el periodo 2014 al 2023, con una aceleración de los aumentos en el año 2024.

Esa situación supone un sobreesfuerzo para los hogares que viven de alquiler, una parte importante de los cuales destina más del 40 % al gasto en vivienda. Se considera un precio asequible para un alquiler si está por debajo del 30 % de los ingresos de la unidad familiar. También se han producido un mayor número de lanzamientosjudiciales derivados del impago de los alquileres (un 74,5 % del total).

El sistema de viviendas de protección oficial (VPO) tuvo hasta 6,5 millones de viviendas construidas desde 1960 hasta la actualidad, pero muchas de ellas ya no son de protección oficial con precio tasado, porque se han descalificado la mayoría. Como dependen de las Comunidades Autónomas, han tenido tratamientos diferentes según cada una de ellas, en unas no se podían descalificar hasta pasados 15 años, en otras a los tres años y en alguna, como el País Vasco, no se pueden descalificar nunca.

La ley actual de vivienda contempló que la protección fuera permanente, pero ese apartado fue tumbado por el Tribunal Constitucional por ser una competencia de las Comunidades Autónomas que no puede regular el Estado.

Hemos llegado a esta situación por las políticas de vivienda realizadas hasta la fecha: control prolongado de los alquileres, fuerte desgravación fiscal a la propiedad, VPOdescalificadas y reducido gasto público en vivienda.

El ICO es el único banco público que financia las VPO. Las calificaciones de VPO descendieron en estos últimos años (ahora son el 3,5 % de los nuevos hogares).

Últimamente se realizan unas 7.000 viviendas anualmente. Anteriormente se realizaban unas 70.000. Actualmente solo se dedica el 0,15 % del PIB a financiar viviendas sociales. Hay una novedad, el ICO dispondrá de 4.000 millones de euros de los fondos europeos para financiar 40.000 viviendas de alta demanda. Pero estas viviendas protegidas seguramente tendrán unos precios demasiado elevados para los hogares más vulnerables.

El “modelo concesional” para la construcción de viviendas protegidas se ha

generalizado, consiste en que el suelo público se cede al promotor por 50 años, a condición de que las viviendas se vendan por debajo del precio de mercado. Los promotores además de disponer del suelo público gratis pueden recibir subvenciones.

Los Ayuntamientos disponen de suelo público procedente de promociones privadas obligadas a entregar un porcentaje del suelo para uso público, que se destina a infraestructuras sociales. Los ayuntamientos a veces reciben ese porcentaje en dinero y no en suelo.

En la Comunidad de Madrid el “Plan Vive” se basa en este modelo. El objetivo es construir 10.500 viviendas para alquilar en la presente legislatura, pero por su precio (800 euros más gastos de Comunidad e IBI, salen por unos 1.000 euros mensuales), están destinadas a las clases medias.

El Presidente del Gobierno ha anunciado que la empresa SEPES (empresa pública encargada de la gestión del suelo público) a la que se incorporan las viviendas de la SAREB, tendrá como objetivo promover la construcción de VPO, por iniciativa propia o en colaboración con las CCAA.

En relación con el control de los precios de los alquileres, la ley actual contempla que las CCAA pueden aplicarlo en las zonas tensionadas. Actualmente se está aplicando en Cataluña, Navarra y el País Vasco. En este último hay 20.000 viviendas sociales de alquiler. Además la ley establece que si una familia es vulnerable no podrá ser desahuciada. Esta cláusula ha propiciado la propaganda “antiocupación” y la aparición  de empresas que desocupan las viviendas.

5. Respuestas a la crisis

 Planes de construcción de viviendas: Se deberían realizar planes quinquenales de construcción de viviendas sociales para alquilar a un ritmo de 30.000 o 40.000 viviendas anuales. Si no se construye lo suficiente no se puede garantizar el crecimiento económico. Iniciar el primer plan resulta ya urgente.

 Reforzar los presupuestos públicos: Para ello se necesita incrementar el presupuesto de gasto público destinado a vivienda de acuerdo con los planes que se establezcan.

 Acelerar las regulaciones:

- Definir el concepto de “vivienda asequible”. Ya no vale decir que su precio estará por debajo del mercado. Debería indicarse claramente que no puede ser mayor que el 30 % del ingreso familiar.

- Realizar un registro municipal de la oferta y de la demanda, con objeto de disponer de datos para implementar las políticas.

- Obligar a los promotores privados a destinar un porcentaje de sus viviendas como viviendas sociales.

- Equiparar la fiscalidad y las restricciones al precio del alquiler para las viviendas habituales y para las viviendas temporales habitadas durante menos de un año.

- Disponer de estadísticas de las viviendas de protección oficial construidas y rehabilitadas.

APORTACIONES EN EL DEBATE

Aunque las competencias en vivienda las tengan las CCAA, ¿el gobierno puede intervenir en la construcción de viviendas sociales?

Respuesta: El gobierno puede llegar a acuerdos con las CCAA para hacer una financiación mixta de las promociones o también puede ceder la financiación, poniendo determinadas condiciones.

Con frecuencia se simplifica demasiado el problema de la vivienda, no se tiene en cuenta la distribución territorial de la población o los distintos modelos de hogares que hay actualmente y su fragilidad.

Respuesta: Como he dicho el precio del alquiler social no debe superar el 30 % de los ingresos familiares, lo mismo para un hogar biparental que monoparental. Es importante el módulo que se establezca para el precio de las viviendas VPO para que sean de verdad asequibles a los más vulnerables. Por otra parte hay que considerar los datos desagregados por municipios de los hogares que se crean cada año y las viviendas que se necesitan.

Con la vivienda se está haciendo un tratamiento “neoliberal” en muchos discursos y con muchas políticas. No hay una cantidad suficiente de viviendas verdaderamente sociales. No se debe revertir la calificación a las viviendas VPO. Se debe controlar las viviendas de uso turístico de los centros de las ciudades para que no se vaya la gente que habitaba en ellas.

Respuesta: Se ha producido un descenso del gasto público destinado a vivienda. El ICO va a tener financiación de los Fondos Next Generation de la UE y debería tener oficinas en todas las provincias para acercar la gestión de los préstamos a la población que lo necesita. En Madrid la Comunidad avala a los compradores de vivienda VPO hasta el 20 % de las hipotecas, pero pueden descalificarla a los tres años y además, eleva mucho el nivel de ingresos familiar para acceder a una VPO.

En el Ayuntamiento de Madrid no hay inspectores suficientes para controlar los pisos turísticos ilegales que se van extendiendo hasta los barrios periféricos.

Respuesta: Con la actual legislación las Comunidades de Propietarios pueden prohibir que un propietario pueda instalar un alojamiento turístico con el acuerdo de 3/5 de los mismos, ya no se necesita la unanimidad como antes, además, lo aconsejable es que acuerden el cambio de sus Estatutos de Propiedad Horizontal para evitar esas situaciones. Actualmente el Ayuntamiento de Madrid se rige, en teoría, por la normativa que dejó la alcaldesa Manuela Carmena, que era muy exigente, pero no la puede aplicar por falta de inspectores. El Ayuntamiento podría cambiar la normativa si quisiera.

Se necesita actualmente calentar la oferta y no la demanda. La crisis que hay por la subida de los alquileres se contagia también a los alquileres vacacionales en las segundas viviendas, que también suben los precios. ¿Cómo podría evitarse?

Respuesta: Creo que eso no provoca problemas que repercutan en el problema central de falta de vivienda de alquiler social. Lo que sí está provocando problemas son los alquileres temporales de menos de un año que no están controlados. Se da el caso de que cuando caduca un alquiler el propietario propone enlazar con un alquiler temporal que puede subir sin control.

En el centro de Madrid y en general en los centros de las ciudades turísticas se está produciendo un fenómeno de huida de los habitantes de las viviendas hacia el extrarradio o más allá por la carestía de los alquileres o incluso porque hay fondos de inversión o grandes propietarios que compran edificios enteros para convertirlos en hoteles o alojamientos turísticos. ¿Cómo se puede evitar esto?

Respuesta: Algunos ayuntamientos, como el de Rentería por ejemplo, están llevando a cabo determinadas acciones para solucionar la alta demanda de hogares a la búsqueda de vivienda mientras permanecen pisos vacíos en las ciudades. Las soluciones que tienen en sus manos los ayuntamientos pasan por elevar el IBI a los propietarios para empujarlos al alquiler o a la venta de sus viviendas, ofreciendo apoyo financiero para rehabilitarlas. Resolver esos problemas requiere acciones decididas para evitar a los especuladores y realizar una ordenación urbana para no crear barrios guetos.